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    Par un arrêt n° 417915 du 24 juillet 2019, le Conseil d'Etat a précisé les conditions d'indemnisation de la perte de valeur vénale de biens riverains d'une construction illégale:

    "3. En deuxième lieu, les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision. A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente. Il en résulte qu'en se fondant sur une telle circonstance pour refuser d'indemniser la perte de valeur vénale de l'appartement de M. et MmeC..., la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

    4. En troisième lieu, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice immobilier dont se prévalaient les requérants, résultant selon eux de la perte de valeur vénale de leur appartement en raison des nuisances sonores causées par les allées et venues de véhicules sous le porche et dans l'étroite voie d'accès des constructions édifiées en vertu des permis illégaux, dotées chacune d'un garage et d'une place de stationnement et desservies également par un parking collectif de 8 places, la cour administrative d'appel a relevé que ce préjudice ne trouvait pas son origine dans l'illégalité des autorisations de construire délivrées en 2006 et 2009 mais dans le comportement des habitants. En statuant ainsi, alors que le porche constituait l'unique voie d'accès pour accéder aux constructions illégalement édifiées, la cour a dénaturé les pièces du dossier."

     Ainsi, devant le juge administratif, la perte de valeur vénale peut être indemnisée:

    • après l'achèvement de la construction
    • si cette perte est directement causée par l'illégalité du permis;
    • même en l'absence de tout projet de vente.

    Jusqu'alors, l'absence de projet de vente pouvait faire obstacle à l'indemnisation, car le préjudice était dans ce cas considéré comme purement éventuel.

    Le caractère définitif du permis, s'il protège son titulaire, n'exonère donc pas l'administration de toute responsabilité, comme c'est également le cas en matière de refus de permis.

    Cette décision s'inscrit également dans la jurisprudence selon laquelle l'illégalité d'une décision administrative peut être invoquée de manière opérante dans le cadre d’une demande indemnitaire, même si cette décision est devenue définitive (CAA de Bordeaux, 3 juillet 2003, n° 02BX00303 ; CAA de Paris, 20 janvier 2004, n° 01PA04117).

    Par un arrêt du 11 juillet 2019 n° 18-10368, la 3e chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la banque qui consent un crédit destiné à financer la construction d'une maison individuelle est tenue à une obligation d'information et de conseil.

    Dans ce cadre, il lui appartient de vérifier la qualification juridique de l'opération envisagée et de procéder à un contrôle formel du montage contractuel qui lui est présenté dans le cadre du dossier de demande de prêt. 

    Cette décision s’inscrit dans le courant de la jurisprudence de ces quinze dernières années, protectrice des intérêts du maître d’ouvrage qui recourt au crédit pour financer son projet.

    En effet, s’il a été admis que l'article L. 231-10 ne met pas à la charge du banquier une obligation de requalification du contrat soumis à son analyse (Com. 9 juill. 2002, n° 99-15.650), il lui appartient néanmoins de « déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet », sur le fondement de son obligation de renseignement et de conseil (Civ. 3e, 17 nov. 2004, n° 03-16.305 ; Civ. 3e, 11 janv. 2012, n° 10-19.714).

    En l’espèce, la Cour de cassation a estimé au regard des pièces transmises par le maître d’ouvrage à l’établissement prêteur que ce dernier « avait pu légitimement penser que ses clients s'étaient adressés à un architecte et à deux entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux et qu'il ne s'agissait pas d'un contrat de construction de maison individuelle ».

    Les conditions d'application des articles L. 231-1 et L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplies en raison de l’intervention d’un architecte et de deux entrepreneurs, la Cour de cassation a ainsi estimé que la banque n’avait pas failli dans son devoir d’information et de conseil.

    Dans un arrêt du 27 juin 2019 n°18-14.003, la 3e chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions nouvelles quant aux modalités de modification du cahier des charges d’un lotissement.

    Par résolution adoptée à la majorité qualifiée de l’ancien article L.315-3 du code de l’urbanisme, une Association syndicale libre a décidé de modifier son cahier des charges, afin notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement.

    Des colotis ont assigné l’ASL en annulation de cette délibération au motif que le cahier des charges, document contractuel, ne pouvait être modifié par la seule décision de l’assemblée générale des colotis qu’à l’unanimité, sauf à méconnaître l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil.

    Ils remettaient en outre en cause la compétence de l’ASL en ce qu’elle ne constituait pas, selon eux, une « autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’article L. 315-3, devenu L. 442-10 du code de l’urbanisme.

    Mais la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel ayant rejeté leur demande aux motifs que :

    « les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme et que la résolution du 1er juin 2007 avait été adoptée à cette majorité, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite des motifs critiqués par la troisième branche qui sont surabondants dès lors que la modification du cahier des charges n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente, que la résolution avait été valablement adoptée  ».

    La Haute juridiction a donc considéré d’une part que la résolution attaquée avait été votée conformément aux modalités prévues par les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité, à savoir à la majorité qualifiée de l’article L.315-3 du code de l’urbanisme.

    D’autre part, la Cour de cassation précise que la modification du cahier des charges n'avait pas à être approuvée par l'autorité compétente, dès lors que la modification des clauses du cahier des charges d'un lotissement a été adoptée, conformément à ses stipulations, à la majorité de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.

    En résumé, les modifications décidées par les colotis conformément aux clauses contractuelles régissant le lotissement sont valablement adoptées, sans avoir à être entérinées par l'administration.

    Cette décision récente s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence rendue ces dernières années, laquelle se veut protectrice des engagements contractuels.

     

    La loi Soilihi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 « de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés », apporte deux modifications importantes du droit applicable aux fonds de commerce.

    D’une part, cette loi abroge l’article L.141-1 du Code de commerce issu d’une disposition législative datée du 29 juin 1935 relative au règlement du prix de vente des fonds de commerce, qui imposait la mention dans tout acte de cession ou d’apport en sociétés d’un fonds de commerce, d’un certain nombre d’indications parmi lesquelles figuraient l’identité du précédent cessionnaire, son prix d’acquisition, la date et le prix de cette vente, mais également le chiffre d’affaires ainsi que les résultats d’exploitation réalisés durant les trois exercices comptables précédents.

    Jugée dangereuse, cette loi était dénoncée par un grand nombre de praticiens. Une simple omission de l’une de ces indications était susceptible d’entraîner la nullité de l’opération.

    La réforme abroge purement et simplement cet article sans toutefois faire disparaître toute obligation à la charge du vendeur qui sera désormais soumis au droit commun, et en particulier à l’article 1112-1 du code civil qui dispose que : « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer », tout manquement à ce devoir d'information pouvant entraîner l’annulation du contrat.

    C’est donc désormais à l’avocat rédacteur d’acte de s’assurer de la réunion des informations déterminantes du consentement des parties, mais leur omission dans l’acte lui-même ne sera plus sanctionnée pour de simples questions de forme. Sur ce point, la simplification est heureuse.

    D’autre part, la loi vient supprimer l’exigence selon laquelle, le titulaire d’un fonds ou d’un établissement artisanal qui entend en concéder à une tierce personne la location-gérance, devait l’avoir préalablement exploité pendant une durée de deux années au moins. Cette modification emporte l’abrogation pure et simple des articles L.144-3 à L.144-5 du code de commerce. Une autre modification bienvenue pour les dirigeants d’entreprise qui jouissent d’un peu plus de liberté dans les modes d’exploitation de leur fonds.

    Cette souplesse apportée par le législateur est d’application immédiate.

    nd parisReconstruire Notre Dame Paris : mécénat et réduction d’impôt en question

    Depuis que Notre Dame de Paris a été ravagée par les flammes dans la soirée du 15 au 16 avril, l’heure est à la mobilisation pour la reconstruction de la cathédrale.

    chantierAprès avoir délimité une zone d'assainissement collectif, les communes (ou les EPCI compétents) sont tenues, tant qu'elles n'ont pas modifié cette délimitation, d'exécuter dans un délai raisonnable les travaux d'extension du réseau d'assainissement collectif afin de le raccorder aux habitations qui sont situées dans cette zone et dont les propriétaires en ont fait la demande.

    fileA compter du 1er janvier 2018, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

    fileDepuis le 9 décembre 2016, le législateur a mis une nouvelle obligation à la charge de toutes les entités tenues de s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S.) telles que les sociétés commerciales, sociétés civiles ou encore les groupements d'intérêt économique.

    portPar un jugement du 5 janvier 2018, le tribunal administratif de Toulon a annulé une autorisation de défrichement d'un terrain situé dans la presqu'île de Saint-Tropez, au motif que ce terrain présente le caractère d'espace remarquable au sens de la loi littoral.
    Par la même occasion, le tribunal déclare illégal le PLU de La Croix-Valmer, au motif que ce terrain aurait du être classé en espace boisé-classé.

    chantierPar un arrêt du 7 décembre 2017, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (n° 16-13309) vient de confirmer la démolition d'une maison d'habitation ordonnée sous astreinte par la Cour d'appel de Nancy, sur le fondement du trouble anormal du voisinage résultant d'une perte d'ensoleillement et de luminosité.

    chantierPar une décision n° 2017-672 QPC du 10 novembre 2017, le Conseil Constitutionnel a jugé que la limitation de l'action en démolition, introduite par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite "loi Macron"), est conforme à la constitution.

    fileLa question de l'étendue du contrôle de l'opérateur chargé d'effectuer un diagnostic de repérage d'amiante va bientôt être tranchée.

    fileLe Service de Contrôle des Voitures Publiques de la Ville de Marseille vient de diffuser le nouveau modèle de contrat-type de location-gérance de taxi.
    Les tableaux de synthèse sur l'identité des parties, les informations détaillées du conducteur (permis de conduire, carte professionnelle, etc.) ainsi que sur le véhicule loué, qui avaient été supprimés le mois dernier, ont été réintégrés au nouveau modèle de contrat.

    portPar un arrêt rendu en section du contentieux le 5 mai 2017, le Conseil d'Etat juge que la délibération sur les objectifs poursuivis est susceptible de recours devant le juge de l'excès de pouvoir, mais que son illégalité ne peut, eu égard à son objet et à sa portée, être utilement invoquée contre la délibération approuvant le plan local d'urbanisme.

    filePar un arrêt du 19 janvier 2017 n°15-26.770, la Cour de cassation précise que toute construction d'une piscine d'agrément est obligatoirement soumise à l'obligation d'assurance.

    mainsSamedi 18 mars à 14h30: Conférence animée par Pierre Vasarely, président de la fondation Vasarely, et Alexandra Vinas, administratrice La Baume-lès-Aix, suivie d'une visite guidée par Pierre Vasarely.

    En partenariat avec la Fondation Vasarely. A l'occasion du 111ème anniversaire de la naissance de Victor Vasarely. 

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