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    Urbanisme et aménagement

    Urbanisme et aménagement

    Déjà en 2017, dans une affaire relative à la possibilité de contester un permis de construire qui, en l’espèce, ne valait pas autorisation commerciale car il portait sur une surface de vente de moins de 1000 m², le Conseil d’Etat, après avoir rappelé que l’article L. 600-1-4 de l’urbanisme ne s’appliquait pas en l’espèce, a jugé :

    « 6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la question soulevée, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée, le moyen tiré par les sociétés requérantes, à l'appui de leur pourvoi en cassation, de ce que l'article L. 600-1-4 du code de l'urbanisme porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, doit être regardé comme non sérieux » (CE, 21 juin 2017, n° 409301).

    Le Conseil d’Etat a alors refusé de renvoyer au Conseil constitutionnel la question de la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des dispositions de l'article L. 600-1-4 du code de l'urbanisme.

    S’agissant des surfaces de vente de plus de 1 000 m², la conformité à la constitution de l’article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme a été examinée récemment, par la cour administrative d’appel de Marseille.

    Dans cet arrêt récent, en date du 17 octobre 2019, la cour administrative d’appel de Marseille a examiné la question prioritaire de constitutionnalité qui lui était soumise, s’agissant de l'article L. 600-1-4 du code de l'urbanisme.

    Selon elle,

    « Sur l'article L. 600-1-4 du code de l'urbanisme :

    […] 9. La société A2H, qui reprend en partie l'argumentation développée sur l'article L. 752-17 du code de commerce, fait valoir que ces dispositions instituent deux régimes juridiques qui aboutissent à une rupture du principe d'égalité. Toutefois, ainsi que relevé au point 3, les dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme autorisent, en particulier à un professionnel, à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code dès l'instant où la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient. Par ailleurs, et selon les termes de l'article L. 752-17 précité, tout professionnel dont l'activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, qui est susceptible d'être affectée par le projet peut, dans le délai d'un mois, introduire un recours devant la Commission nationale d'aménagement commercial contre l'avis de la commission départementale d'aménagement commercial. Dès lors, la société ne peut invoquer utilement la méconnaissance de la rupture d'égalité devant la loi ou la justice. En tout état de cause, le droit à un procès équitable et l'accès à l'ensemble des degrés de juridiction ne sont pas méconnus par ces dispositions» (CAA Marseille, 17 octobre 2019, n° 19MA03634 QPC).

    Cette cour considère qu’un commerçant peut :

    • introduire un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire en tant qu’il vaut exploitation commerciale en vertu de l’article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme et
    • introduire un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, sous l’angle de l’urbanisme, conformément à l’article L. 600-1-2 du même code, lorsque la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient.

    D’une part, l’article L. 600-1-4 règle la recevabilité du recours contre un permis de construire en tant qu’il vaut exploitation commerciale : n’ont intérêt à agir que les commerçants puisqu’ils sont ceux affectés par l’autorisation d’exploitation commerciale.  

    D’autre part, l’article L. 600-1-2 règle la recevabilité du recours contre un permis de construire sous l’angle du droit de l’urbanisme : n’ont intérêt à agir que les personnes affectées par la construction, qu’ils soient commerçants ou non.

    Il résulte pour le juge une absence de rupture d’égalité devant la loi pour le commerçant. En effet, en théorie, les préjudices commerciaux et urbanistiques font l’objet d’une séparation stricte, même si en pratique un projet de construction à destination commerciale est susceptible d’engendrer un préjudice commercial sur toute la zone de chalandise correspondante...

    La question pourrait également se poser s’agissant de la conformité à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme (ci-après, « CESDH ») de cette limitation du droit au recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire.

    A cet égard, même si la Cour européenne des droits de l’homme ne s’est pas prononcée sur ce point précis, elle a déjà reconnu que le principe de sécurité juridique pouvait légitimement permettre aux Etats de restreindre le droit au recours.

    Dans un arrêt en date du 25 avril 2000, la Cour européenne a ainsi considéré que « la réglementation relative aux formalités et aux délais à respecter pour former un recours vise à assurer la bonne administration de la justice et le respect, en particulier, du principe de la sécurité juridique » (CEDH, 25 avril 2000, Miragall Escolano et a. contre Espagne, n° 38366/97).

    Depuis la promulgation de loi d’urgence du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid-19, rares sont les semaines qui n’apportent leur lot de nouvelles ordonnances.

    L’activité frénétique du législateur est particulièrement marquée en matière immobilière, comme le prouve, une nouvelle fois, l'ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 qui complète et précise les trois précédentes ordonnances relatives à la prorogation des délais échus en matière d’urbanisme.

    Afin d’« éviter qu’une reprise des délais trop tardive ne constitue un frein important à la continuité de l’activité des secteurs du BTP et de l’immobilier », selon les mots de la Ministre de la Cohésion des territoires, ladite ordonnance prévoit que reprendront leur cours dès le 24 mai, nonobstant la prolongation de l’état d’urgence, les délais :

    1/ d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme,

    • Par ailleurs, « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 mai 2020 est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

    2/ ceux « impartis à l'administration pour vérifier le caractère complet d'un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires »,

    • Dans ce cas, les délais de demande de pièces complémentaire qui recommencent à courir ne peuvent être inférieurs à 7 jours.

    3/ ceux relatifs aux retraits des autorisations d’urbanisme,

    • Ici, l’ordonnance range les retraits d’autorisations d’urbanisme dans la catégorie des actes relevant du régime de suspension, évitant ainsi la prorogation complète des délais.

    4/ ceux relatifs à l’exercice du droit de préemption

    5/ et, enfin, ceux applicables aux recours suspendus.

    • Sur ce point, l’ordonnance du 25 mars modifiée par celle du 7 mai 2020 prévoit, en effet, que « les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus ».

    En d’autres termes, les délais applicables à certains recours, dont les recours contre des permis de construire, ne recommencent à courir à compter du 24 mai 2020 que pour la durée qui restait à courir le 12 mars 2020, « sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours ».

    Exit donc le blocage de la purge provoqué par la prorogation initialement prévue qui permettait un redémarrage à zéro des délais de recours contre les permis de construire au bout de 3 mois et 13 jours à compter du 12 mars. 

    Enfin, une nouvelle fois, « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars et le 23 mai 2020 est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

    A noter que cette dérogation s’applique également « aux recours formés à l'encontre des agréments prévus à l'article L. 510-1 du code de l'urbanisme lorsqu'ils portent sur un projet soumis à autorisation d'urbanisme ainsi qu'aux recours administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les commissions départementales d'aménagement commercial ».

    Cette volonté de ne pas paralyser la reprise des opérations de construction et d’aménagement se trouve par ailleurs renforcée en matière d’infrastructures de télécommunications. Ainsi, le décret n° 2020-536 du 7 mai 2020 prévoit que « reprennent leur cours à la date d'entrée en vigueur du présent décret [soit le 9 mai] les délais concernant […] les décisions, accords ou avis des organismes ou personnes […] qui sont délivrés en vue de la construction, de l'installation, de l'aménagement et des travaux concernant les infrastructures de communications électroniques, […] ».

    « (…) 3. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 521-1 du code de justice administrative: « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. ... ». Aux termes de l’article R. 600-5 du même code : « Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense… ».

    4. Il résulte de la combinaison des dispositions précitées que si, lorsqu’un recours dirigé contre un permis de construire est assorti d’une requête en référé suspension déposée avant l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort, la condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite, il peut toutefois en aller autrement dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré l’autorisation justifient de circonstances particulières de nature à remettre en cause la présomption d’urgence ainsi instituée par la loi. Il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise

    5. Le recours dirigé contre les décisions en litige ayant été assorti d’une requête en référé suspension déposée avant l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le tribunal, la condition d'urgence est présumée satisfaite. Toutefois, pour renverser la présomption d’urgence, la défense fait valoir, sans être contredite, que les travaux n’ont pas encore commencé et n’ont pas vocation à débuter dans un avenir proche compte tenu, notamment, des contraintes résultant de la période d’état d’urgence sanitaire dans laquelle se trouve la Nation en application des dispositions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’instruction que la situation présente un caractère d’urgence au sens de l'article L. 521-1 du code de justice administrative. (…) » (TA de Marseille, ord., 8 avril 2020, n° 2002464).

     

    L’article L. 600-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dispose qu’ « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite (…) ».

    Proposée par le rapport intitulé « Propositions pour un contentieux des autorisations d'urbanisme plus rapide et plus efficace », présenté par le groupe de travail présidé par Christine Maugüé au ministre de la cohésion des territoires le 11 janvier 2018, la présomption d’urgence, combinée à la limitation dans le temps du référé-suspension, a pour but de faciliter une prise de position rapide du juge sur la légalité du projet.

    Comme le relève ce rapport, « Les bénéficiaires d’autorisations sont assez favorables à ce que le juge se prononce rapidement, même de façon provisoire, sur la légalité de leur permis de construire, d’aménager ou de démolir. Ils ont en effet tout intérêt à connaître avec précision les risques qui pèsent sur leur autorisation pour pouvoir, le cas échéant, régulariser leur situation en sollicitant par exemple un permis de construire modificatif ».

    Cela étant, et à la différence par exemple de référés-suspension spéciaux où la condition d’urgence est absente (référé-suspension formé par le représentant de l’Etat prévu à l’article L. 554-1 du code de justice administrative, référé-suspensions formé contre une décision prise en l’absence d’étude d’impact ou après des conclusions défavorables du commissaire enquêteur prévus aux articles L. 554-11 et L. 554-12 du code de justice administrative), l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme maintient la condition d’urgence ; celle-ci fait l’objet d’une présomption simple, pouvant être renversée.

    L’ordonnance rendue le 8 avril 2020 par le tribunal administratif de Marseille en donne un exemple, en appréciant l’urgence in concreto en fonction de l’échéance de mise en œuvre du projet. Le tribunal retient qu’en l’espèce, les travaux n’ont pas vocation à débuter dans un avenir proche compte tenu, notamment, des contraintes liées à la déclaration d’un état d’urgence sanitaire.

    La référence au commencement des travaux renvoie aux critères classiques d’appréciation de la condition d’urgence, selon lesquels celle-ci est en principe constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés (CE, 15 juin 2007, n° 300208, CE, 9 novembre 2018, n° 415851). L’ordonnance illustre la nature des éléments permettant le renversement de cette présomption (en l’occurrence des contraintes matérielles différant le commencement des travaux).

    Dès lors que l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme a seulement modifié la charge de la preuve, ce texte ne satisfait sans doute pas totalement l’intérêt qui s’attache pour les bénéficiaires d’autorisations à « connaître avec précision les risques qui pèsent sur leur autorisation pour pouvoir, le cas échéant, régulariser leur situation en sollicitant par exemple un permis de construire modificatif », ni par conséquent l'intérêt public qui s'attache à faciliter la construction de nouveaux logements, sauf à ce que les critères d’appréciation de l’urgence évoluent également.

     

    Commet une erreur de droit la cour qui met à la charge du bénéficiaire la preuve de la continuité de l’affichage sur le terrain, alors que le requérant n’apporte aucun élément mettant en doute cette continuité.

    « (…) s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu'en mettant à la charge de M. et Mme E...la preuve de la continuité de l'affichage sur le terrain, alors que M. et Mme F...se bornaient à déclarer que rien n'établissait que l'affichage avait été régulier, sans apporter le moindre élément de nature à mettre en doute qu'il ait été maintenu pendant une période continue de deux mois, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit (…) » (CE, 17 décembre 2018, n° 411920).

    Que faire lorsque le bénéficiaire a négligé de se ménager, par constats successifs, la preuve de la continuité de l’affichage d’un permis de construire ? Par un arrêt du 17 décembre 2018, le Conseil d’Etat illustre la preuve attendue des requérants qui entendent contester cette continuité.

    Il est classiquement jugé que la preuve de la régularité de l’affichage « incombe » à son bénéficiaire : « Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles R. 421-39 et R. 490-7 du code de l'urbanisme que le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la date la plus tardive d'affichage de ce permis pendant une période continue de deux mois sur le terrain et en mairie ; que si la demande de M. X... tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 7 février 1994 par le préfet de la Vienne au GAEC de la Chaise n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Poitiers que le 25 août 1994, ni le GAEC de la Chaise ni le SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT n'apportent la preuve qui leur incombe de ce que l'affichage du permis de construire ait été régulièrement réalisé ; que, par suite, le SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT n'est pas fondé à soutenir que la demande présentée par M. X... devant le tribunal administratif de Poitiers aurait été tardive » (CE, 26 mars 2001, n° 216936 ; voir également CE, 27 juin 1997, n° 158348).

    Le juge n’est donc pas censé faire peser la charge de la preuve de la continuité de l'affichage sur les requérants : « Considérant que s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a bien rempli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis ; que, pour vérifier la continuité de l'affichage pendant une durée de deux mois du permis de construire délivré le 6 juillet 1995 à M. et Mme X... par le maire de Gouvieux, la cour administrative d'appel de Douai a comparé souverainement la valeur probante des différentes attestations en sens contraire qui figuraient au dossier, en se référant à l'ensemble des pièces dont elle disposait ; qu'en procédant ainsi, la cour, qui n'a pas entendu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, faire peser la charge de la preuve de la continuité de l'affichage sur ces derniers, n'a pas entaché son arrêt d'une erreur de droit » (CE, 25 mars 2002, n° 219409 ; voir également CE, 24 janvier 2007, n° 282637). En effet, s’il est aisé pour un bénéficiaire de faire procéder aux constations nécessaires, on ne peut en revanche préjuger de la capacité du requérant à démontrer la discontinuité de l’affichage, ou même de la mettre en doute, ce qui suppose la présence de riverains à même et acceptant d’établir des attestations, lesquelles doivent en outre être jugées suffisamment probantes quant à leur contenu et la date à laquelle elles ont été établies.

    Ainsi, attendre du bénéficiaire la preuve de la continuité de l’affichage présente l’avantage de la simplicité et de l’équité. Un affichage régulier est pratiquement incontestable, pour peu qu’aient été établis plusieurs procès-verbaux constatant l’emplacement et les mentions du panneau, dont l’un à une date aléatoire pour en vérifier la continuité. Il suffit alors de rechercher si la preuve de cette continuité est ou non présente au dossier, par la présence de constats successifs : « 3. Considérant que les époux E...ont produit au dossier un seul constat d'huissier, daté du 18 juillet 2012, lequel fait état de la présence d'un panneau d'affichage sur le terrain d'assiette du projet non seulement à cette date, mais aussi à celles, postérieures à l'établissement dudit procès-verbal, des 20 août 2012 et 18 septembre 2012 ; que, dans la mesure où ces dernières mentions ne sont pas corroborées par la production d'autres procès-verbaux, établis aux dates des 20 août et 18 septembre 2012, il ne ressort pas des pièces du dossier que, comme le requièrent les dispositions précitées de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, le permis de construire en litige aurait fait l'objet d'un affichage continu sur le terrain pendant une durée de deux mois ; qu'ainsi, le délai de recours contentieux n'a pu commencer à courir ; que, dès lors, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande de première instance opposée en défense doit être écartée » (CAA de Marseille, 28 avril 2017, n° 16MA00203).

    Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du Conseil d’Etat du 17 décembre 2018, la cour administrative d’appel de Bordeaux avait constaté l’absence de cette preuve au dossier, et en avait logiquement déduit la recevabilité de la requête sur le plan du délai de recours : « 3. En se prévalant uniquement de la circonstance que M. et Mme I... ont joint à la plainte qu'ils ont adressés le 10 juin 2013 au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Périgueux, la photographie de l'affichage du permis tacite du 9 août 2010 sur le terrain, M. et Mme H...n'établissent pas que cet affichage ait été réalisé dans les conditions prévues par les dispositions précitées du code de l'urbanisme, notamment de continuité de l'affichage pendant une période de deux mois. Il en résulte que le délai de recours n'était pas expiré lorsque M. et Mme I... ont, le 17 août 2013, saisi le tribunal administratif d'une demande d'annulation du permis de construire du 9 octobre 2010 » (CAA de Bordeaux, 27 avril 21017, n° 15BX01473).

    Toutefois, saisi de cet arrêt, le Conseil d’Etat l’a cassé en jugeant qu’en l’espèce et en l’absence d’élément mettant en doute la continuité de l’affichage, une simple photographie du panneau devait conduire à présumer cette continuité : « 3. M. et Mme E...ont soutenu devant les juges du fond que le recours contre le permis de construire tacite du 9 octobre 2010, enregistré le 17 août 2013 au greffe du tribunal administratif, était tardif, en relevant que M. et Mme F...avaient eux-mêmes versé au dossier la photographie du panneau relatif à ce permis, apposé sur le terrain lors de sa délivrance. Pour écarter cette fin de non recevoir, la cour administrative d'appel a relevé que M. et Mme E...n'établissaient pas que l'affichage avait été maintenu pendant une période continue de deux mois. Toutefois, s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu'en mettant à la charge de M. et Mme E...la preuve de la continuité de l'affichage sur le terrain, alors que M. et Mme F...se bornaient à déclarer que rien n'établissait que l'affichage avait été régulier, sans apporter le moindre élément de nature à mettre en doute qu'il ait été maintenu pendant une période continue de deux mois, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit (…) ». Jugeant l’affaire au fond, il a considéré que « rien ne conduit à douter que l'affichage (…) ait duré deux mois » et rejette le recours comme tardif.

    Ainsi, dans cette espèce en tout cas, une simple photographie du panneau a semblé suffire pour fermer l’accès au prétoire, en l’absence de contestation sérieuse de la continuité de l’affichage. Quant à la contestation attendue des requérants, celle-ci s’effectue par des « éléments de nature à mettre en doute » cette continuité.

    Ceci sert sans doute à la sécurité juridique des opérations, y compris celles où le bénéficiaire a négligé de se ménager la preuve adéquate de la régularité de l’affichage.

    Par un arrêt n° 417915 du 24 juillet 2019, le Conseil d'Etat a précisé les conditions d'indemnisation de la perte de valeur vénale de biens riverains d'une construction illégale:

    "3. En deuxième lieu, les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision. A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente. Il en résulte qu'en se fondant sur une telle circonstance pour refuser d'indemniser la perte de valeur vénale de l'appartement de M. et MmeC..., la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

    4. En troisième lieu, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice immobilier dont se prévalaient les requérants, résultant selon eux de la perte de valeur vénale de leur appartement en raison des nuisances sonores causées par les allées et venues de véhicules sous le porche et dans l'étroite voie d'accès des constructions édifiées en vertu des permis illégaux, dotées chacune d'un garage et d'une place de stationnement et desservies également par un parking collectif de 8 places, la cour administrative d'appel a relevé que ce préjudice ne trouvait pas son origine dans l'illégalité des autorisations de construire délivrées en 2006 et 2009 mais dans le comportement des habitants. En statuant ainsi, alors que le porche constituait l'unique voie d'accès pour accéder aux constructions illégalement édifiées, la cour a dénaturé les pièces du dossier."

     Ainsi, devant le juge administratif, la perte de valeur vénale peut être indemnisée:

    • après l'achèvement de la construction
    • si cette perte est directement causée par l'illégalité du permis;
    • même en l'absence de tout projet de vente.

    Jusqu'alors, l'absence de projet de vente pouvait faire obstacle à l'indemnisation, car le préjudice était dans ce cas considéré comme purement éventuel.

    Le caractère définitif du permis, s'il protège son titulaire, n'exonère donc pas l'administration de toute responsabilité, comme c'est également le cas en matière de refus de permis.

    Cette décision s'inscrit également dans la jurisprudence selon laquelle l'illégalité d'une décision administrative peut être invoquée de manière opérante dans le cadre d’une demande indemnitaire, même si cette décision est devenue définitive (CAA de Bordeaux, 3 juillet 2003, n° 02BX00303 ; CAA de Paris, 20 janvier 2004, n° 01PA04117).

    chantierAprès avoir délimité une zone d'assainissement collectif, les communes (ou les EPCI compétents) sont tenues, tant qu'elles n'ont pas modifié cette délimitation, d'exécuter dans un délai raisonnable les travaux d'extension du réseau d'assainissement collectif afin de le raccorder aux habitations qui sont situées dans cette zone et dont les propriétaires en ont fait la demande.

    chantierPar une décision n° 2017-672 QPC du 10 novembre 2017, le Conseil Constitutionnel a jugé que la limitation de l'action en démolition, introduite par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite "loi Macron"), est conforme à la constitution.

    portPar un arrêt rendu en section du contentieux le 5 mai 2017, le Conseil d'Etat juge que la délibération sur les objectifs poursuivis est susceptible de recours devant le juge de l'excès de pouvoir, mais que son illégalité ne peut, eu égard à son objet et à sa portée, être utilement invoquée contre la délibération approuvant le plan local d'urbanisme.

    chantierLes règles du lotissement non encore caduques ne rendent pas inopposables les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotir.

    portLa délibération sur les objectifs poursuivis doit faire état des objectifs développés dans le PADD. Ces objectifs ne peuvent être ultérieurement révélés par ce document.

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