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    Urbanisme et aménagement

    Urbanisme et aménagement

    Commet une erreur de droit la cour qui met à la charge du bénéficiaire la preuve de la continuité de l’affichage sur le terrain, alors que le requérant n’apporte aucun élément mettant en doute cette continuité.

    « (…) s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu'en mettant à la charge de M. et Mme E...la preuve de la continuité de l'affichage sur le terrain, alors que M. et Mme F...se bornaient à déclarer que rien n'établissait que l'affichage avait été régulier, sans apporter le moindre élément de nature à mettre en doute qu'il ait été maintenu pendant une période continue de deux mois, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit (…) » (CE, 17 décembre 2018, n° 411920).

    Que faire lorsque le bénéficiaire a négligé de se ménager, par constats successifs, la preuve de la continuité de l’affichage d’un permis de construire ? Par un arrêt du 17 décembre 2018, le Conseil d’Etat illustre la preuve attendue des requérants qui entendent contester cette continuité.

    Il est classiquement jugé que la preuve de la régularité de l’affichage « incombe » à son bénéficiaire : « Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles R. 421-39 et R. 490-7 du code de l'urbanisme que le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la date la plus tardive d'affichage de ce permis pendant une période continue de deux mois sur le terrain et en mairie ; que si la demande de M. X... tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 7 février 1994 par le préfet de la Vienne au GAEC de la Chaise n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Poitiers que le 25 août 1994, ni le GAEC de la Chaise ni le SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT n'apportent la preuve qui leur incombe de ce que l'affichage du permis de construire ait été régulièrement réalisé ; que, par suite, le SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT n'est pas fondé à soutenir que la demande présentée par M. X... devant le tribunal administratif de Poitiers aurait été tardive » (CE, 26 mars 2001, n° 216936 ; voir également CE, 27 juin 1997, n° 158348).

    Le juge n’est donc pas censé faire peser la charge de la preuve de la continuité de l'affichage sur les requérants : « Considérant que s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a bien rempli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis ; que, pour vérifier la continuité de l'affichage pendant une durée de deux mois du permis de construire délivré le 6 juillet 1995 à M. et Mme X... par le maire de Gouvieux, la cour administrative d'appel de Douai a comparé souverainement la valeur probante des différentes attestations en sens contraire qui figuraient au dossier, en se référant à l'ensemble des pièces dont elle disposait ; qu'en procédant ainsi, la cour, qui n'a pas entendu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, faire peser la charge de la preuve de la continuité de l'affichage sur ces derniers, n'a pas entaché son arrêt d'une erreur de droit » (CE, 25 mars 2002, n° 219409 ; voir également CE, 24 janvier 2007, n° 282637). En effet, s’il est aisé pour un bénéficiaire de faire procéder aux constations nécessaires, on ne peut en revanche préjuger de la capacité du requérant à démontrer la discontinuité de l’affichage, ou même de la mettre en doute, ce qui suppose la présence de riverains à même et acceptant d’établir des attestations, lesquelles doivent en outre être jugées suffisamment probantes quant à leur contenu et la date à laquelle elles ont été établies.

    Ainsi, attendre du bénéficiaire la preuve de la continuité de l’affichage présente l’avantage de la simplicité et de l’équité. Un affichage régulier est pratiquement incontestable, pour peu qu’aient été établis plusieurs procès-verbaux constatant l’emplacement et les mentions du panneau, dont l’un à une date aléatoire pour en vérifier la continuité. Il suffit alors de rechercher si la preuve de cette continuité est ou non présente au dossier, par la présence de constats successifs : « 3. Considérant que les époux E...ont produit au dossier un seul constat d'huissier, daté du 18 juillet 2012, lequel fait état de la présence d'un panneau d'affichage sur le terrain d'assiette du projet non seulement à cette date, mais aussi à celles, postérieures à l'établissement dudit procès-verbal, des 20 août 2012 et 18 septembre 2012 ; que, dans la mesure où ces dernières mentions ne sont pas corroborées par la production d'autres procès-verbaux, établis aux dates des 20 août et 18 septembre 2012, il ne ressort pas des pièces du dossier que, comme le requièrent les dispositions précitées de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, le permis de construire en litige aurait fait l'objet d'un affichage continu sur le terrain pendant une durée de deux mois ; qu'ainsi, le délai de recours contentieux n'a pu commencer à courir ; que, dès lors, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande de première instance opposée en défense doit être écartée » (CAA de Marseille, 28 avril 2017, n° 16MA00203).

    Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du Conseil d’Etat du 17 décembre 2018, la cour administrative d’appel de Bordeaux avait constaté l’absence de cette preuve au dossier, et en avait logiquement déduit la recevabilité de la requête sur le plan du délai de recours : « 3. En se prévalant uniquement de la circonstance que M. et Mme I... ont joint à la plainte qu'ils ont adressés le 10 juin 2013 au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Périgueux, la photographie de l'affichage du permis tacite du 9 août 2010 sur le terrain, M. et Mme H...n'établissent pas que cet affichage ait été réalisé dans les conditions prévues par les dispositions précitées du code de l'urbanisme, notamment de continuité de l'affichage pendant une période de deux mois. Il en résulte que le délai de recours n'était pas expiré lorsque M. et Mme I... ont, le 17 août 2013, saisi le tribunal administratif d'une demande d'annulation du permis de construire du 9 octobre 2010 » (CAA de Bordeaux, 27 avril 21017, n° 15BX01473).

    Toutefois, saisi de cet arrêt, le Conseil d’Etat l’a cassé en jugeant qu’en l’espèce et en l’absence d’élément mettant en doute la continuité de l’affichage, une simple photographie du panneau devait conduire à présumer cette continuité : « 3. M. et Mme E...ont soutenu devant les juges du fond que le recours contre le permis de construire tacite du 9 octobre 2010, enregistré le 17 août 2013 au greffe du tribunal administratif, était tardif, en relevant que M. et Mme F...avaient eux-mêmes versé au dossier la photographie du panneau relatif à ce permis, apposé sur le terrain lors de sa délivrance. Pour écarter cette fin de non recevoir, la cour administrative d'appel a relevé que M. et Mme E...n'établissaient pas que l'affichage avait été maintenu pendant une période continue de deux mois. Toutefois, s'il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu'en mettant à la charge de M. et Mme E...la preuve de la continuité de l'affichage sur le terrain, alors que M. et Mme F...se bornaient à déclarer que rien n'établissait que l'affichage avait été régulier, sans apporter le moindre élément de nature à mettre en doute qu'il ait été maintenu pendant une période continue de deux mois, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit (…) ». Jugeant l’affaire au fond, il a considéré que « rien ne conduit à douter que l'affichage (…) ait duré deux mois » et rejette le recours comme tardif.

    Ainsi, dans cette espèce en tout cas, une simple photographie du panneau a semblé suffire pour fermer l’accès au prétoire, en l’absence de contestation sérieuse de la continuité de l’affichage. Quant à la contestation attendue des requérants, celle-ci s’effectue par des « éléments de nature à mettre en doute » cette continuité.

    Ceci sert sans doute à la sécurité juridique des opérations, y compris celles où le bénéficiaire a négligé de se ménager la preuve adéquate de la régularité de l’affichage.

    Par un arrêt n° 417915 du 24 juillet 2019, le Conseil d'Etat a précisé les conditions d'indemnisation de la perte de valeur vénale de biens riverains d'une construction illégale:

    "3. En deuxième lieu, les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision. A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente. Il en résulte qu'en se fondant sur une telle circonstance pour refuser d'indemniser la perte de valeur vénale de l'appartement de M. et MmeC..., la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

    4. En troisième lieu, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice immobilier dont se prévalaient les requérants, résultant selon eux de la perte de valeur vénale de leur appartement en raison des nuisances sonores causées par les allées et venues de véhicules sous le porche et dans l'étroite voie d'accès des constructions édifiées en vertu des permis illégaux, dotées chacune d'un garage et d'une place de stationnement et desservies également par un parking collectif de 8 places, la cour administrative d'appel a relevé que ce préjudice ne trouvait pas son origine dans l'illégalité des autorisations de construire délivrées en 2006 et 2009 mais dans le comportement des habitants. En statuant ainsi, alors que le porche constituait l'unique voie d'accès pour accéder aux constructions illégalement édifiées, la cour a dénaturé les pièces du dossier."

     Ainsi, devant le juge administratif, la perte de valeur vénale peut être indemnisée:

    • après l'achèvement de la construction
    • si cette perte est directement causée par l'illégalité du permis;
    • même en l'absence de tout projet de vente.

    Jusqu'alors, l'absence de projet de vente pouvait faire obstacle à l'indemnisation, car le préjudice était dans ce cas considéré comme purement éventuel.

    Le caractère définitif du permis, s'il protège son titulaire, n'exonère donc pas l'administration de toute responsabilité, comme c'est également le cas en matière de refus de permis.

    Cette décision s'inscrit également dans la jurisprudence selon laquelle l'illégalité d'une décision administrative peut être invoquée de manière opérante dans le cadre d’une demande indemnitaire, même si cette décision est devenue définitive (CAA de Bordeaux, 3 juillet 2003, n° 02BX00303 ; CAA de Paris, 20 janvier 2004, n° 01PA04117).

    chantierAprès avoir délimité une zone d'assainissement collectif, les communes (ou les EPCI compétents) sont tenues, tant qu'elles n'ont pas modifié cette délimitation, d'exécuter dans un délai raisonnable les travaux d'extension du réseau d'assainissement collectif afin de le raccorder aux habitations qui sont situées dans cette zone et dont les propriétaires en ont fait la demande.

    chantierPar une décision n° 2017-672 QPC du 10 novembre 2017, le Conseil Constitutionnel a jugé que la limitation de l'action en démolition, introduite par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite "loi Macron"), est conforme à la constitution.

    portPar un arrêt rendu en section du contentieux le 5 mai 2017, le Conseil d'Etat juge que la délibération sur les objectifs poursuivis est susceptible de recours devant le juge de l'excès de pouvoir, mais que son illégalité ne peut, eu égard à son objet et à sa portée, être utilement invoquée contre la délibération approuvant le plan local d'urbanisme.

    chantierLes règles du lotissement non encore caduques ne rendent pas inopposables les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotir.

    portLa délibération sur les objectifs poursuivis doit faire état des objectifs développés dans le PADD. Ces objectifs ne peuvent être ultérieurement révélés par ce document.

    fileLa notification d'un refus d'autorisation d'urbanisme doit être présentée à son destinataire avant l'expiration du délai d'instruction. Lorsque cette notification est confiée à La Poste, un non-respect substantiel de la réglementation postale (comme l'absence d'avis de passage) prive le destinataire d'une garantie et entraîne la naissance d'une autorisation tacite.

    chantierLorsque, à l'examen du dossier, le délai de droit commun se révèle inapplicable, le délai particulier est indiqué au demandeur avant l'expiration du délai d'un mois à compter de la réception du dossier initial ou, en cas de demande de pièces manquantes, de la réception de ces pièces.

    chantierAfin qu'il soit purgé du recours des tiers, le permis de construire doit être affiché en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain, lorsque celui-ci n'est pas directement desservie par une telle voie.

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