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    Droit immobilier

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    Crédit dessin: Michel Szlazak

    Tout comme l’année dernière, le gouvernement a prolongé la période de trêve hivernale.

    Selon une ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale, la période de trêve hivernale prévue par les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution prenant fin le 31 mars de chaque année a été prolongée jusqu’au 31 mai 2021.

    En effet, une mesure identique avait été mise en œuvre l’an dernier en raison de la crise sanitaire par le biais de l’ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020. A noter que le législateur avait finalement entendu la maintenir jusqu'au 10 juillet 2020 (L. n° 2020-546, 11 mai 2020, art. 10).

    Enfin, rappelons que seule l’exécution de l’expulsion est différée pendant cette période.

    Ainsi, elle ne fait pas obstacle à ce qu’une procédure en recouvrement des dettes locatives et en résiliation du bail soit engagée ni à ce que des décisions prononçant l'expulsion soient rendues par les juridictions déjà saisies.

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    Crédit dessin: Michel Szlazak

    Le mardi 19 janvier 2021, le Sénat a adopté une nouvelle proposition de loi visant au respect de la propriété immobilière contre le squat.

    Le texte prévoit un durcissement des sanctions en cas de violation de domicile et crée un nouveau délit « d’occupation frauduleuse d’un immeuble ».

    L’état du droit antérieur : la procédure d’expulsion accélérée

    Tout le monde se souvient encore du fait divers de Théoule-sur-Mer, lorsqu’au cours de l’été 2020, un couple d’octogénaires a trouvé sa résidence secondaire occupée par une famille qui avait fait procédé au changement de serrure. Cette affaire avait finalement donné lieu à une condamnation par le Tribunal correctionnel de Grasse à huit mois de prison avec sursis pour violation de domicile.

    Confrontés à l’occupation illégale de leur domicile, les propriétaires doivent, en application de l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (loi « DALO »), solliciter l’accord du préfet pour mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux.

    Le préfet dispose alors d’un délai de 48 heures à partir de la réception de la demande pour rendre sa décision. En cas d’acceptation, la mise en demeure est adressée aux occupants et assortie d’un délai d’exécution de 24 heures minimum. Elle est également publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux.

    Si les squatteurs n’ont pas libéré les lieux dans le délai fixé par le préfet, ce dernier peut alors faire évacuer le logement par la force publique.

    Néanmoins, avant d’engager cette procédure d’expulsion accélérée, les propriétaires doivent obligatoirement et préalablement porter plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie.

    L’article 226-4 alinéa 1er du code pénal définit l’infraction de violation de domicile comme l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet.

    Ce qui suppose pour les propriétaires de prouver que le logement est bien leur domicile (factures EDF, avis d’imposition) mais surtout, que la personne présente chez eux s’est introduite par effraction. Pour ce faire, ils doivent faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

    Or, les squatteurs, particulièrement bien informés de cette subtilité, s’organisent systématiquement pour faire changer les serrures du domicile squatté et rendre ainsi très difficile la preuve de l’effraction. Ces derniers s’arrangent également pour se faire adresser des factures à l’adresse du domicile squatté pour se prémunir la preuve de ce que le logement constitue bien leur domicile.

    Ce régime d’expulsion accéléré présentait, jusqu’à récemment, une autre difficulté majeure puisqu’ils ne concernaient que les résidences principales et non les résidences secondaires.

    La simplification des mesures d’expulsion par la loi Asap du 7 décembre 2020

    C’est dans ce contexte de médiatisation de ces affaires d’occupation illégale et face à l’émotion suscitée par ces situations de propriétaires dépossédés, que fut voté un amendement supplémentaire dans le cadre du vote de la Loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique, dite Loi « Asap » (article 73 de la Loi) visant à renforcer la procédure d’expulsion des squatteurs d’un bien immobilier.

    Désormais, cette procédure d’expulsion n’est plus réservée à la seule résidence principale du propriétaire (ou du locataire) mais concerne également toutes les résidences secondaires.

    Autre apport de cette loi, le préfet doit désormais justifier de son refus. Il peut refuser de mettre en demeure l’occupant uniquement en cas de méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa de l’article 38 de la loi DALO (plainte préalable, preuve du domicile et constat de l’officier de police) ou lorsqu’il existe un motif d’intérêt général. En cas de refus, les motifs de la décision doivent être communiqués sans délai au demandeur.

    Et Demain ? Un durcissement des sanctions contre les squatteurs 

    Le 19 janvier 2021, les sénateurs ont exprimé leur intention d’aller encore plus loin dans la répression du squat, en adoptant une nouvelle proposition de loi visant au respect du droit de propriété en cas de squat. Cette proposition de loi, loin de faire l’unanimité parmi les sénateurs, a attisée tous les débats entre les différents partis représentés à l’hémicycle.

    L’article 1er du texte prévoit un durcissement de la sanction en cas de violation de domicile qui passerait ainsi d’un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

    Selon Henri Leroy, rapporteur LR de ce texte, cette disposition « fait écho à l’article 226-4-2 du Code pénal, qui prévoit 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende pour un propriétaire qui expulserait son locataire sans concours de l’Etat ». Les sénateurs ayant voulu « rétablir une certaine égalité de traitement ».

    Le texte prévoit également la création d’une nouvelle infraction « d’occupation frauduleuse d’un immeuble » punie par le code pénal d’une peine d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.

    Ce nouveau délit serait également assorti d’une peine complémentaire qui consisterait à déchoir le squatteur de son droit au logement opposable pour une durée de trois ans.

    Reste toutefois à déterminer les éléments constitutifs de cette nouvelle infraction dont les contours sont encore à ce jour très flous…

    Le manque de précision des éléments constitutifs de cette nouvelle infraction lui a valu d’ailleurs les critiques d’une partie des membres du gouvernement, « défavorable à cette incrimination » qu’ils jugent « trop large » et « insuffisamment protectrice des personnes les plus vulnérables ».

     

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    Crédit dessin: Michel Szlazak

    Par un arrêt du 17 décembre 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 1315, devenu 1353 du code civil, que le propriétaire d’un fonds doit apporter la preuve de l’état d’enclave qu’il allègue.

    Cour de cassation - Troisième chambre civile - du 17 décembre 2020 (n°19-11.376)

    La propriétaire d’un fonds, estimant que ce dernier ne disposait d’aucun accès à la voie publique, a saisi le Tribunal de Grande Instance d’une demande d’expertise judiciaire, en vue de constater l’état d’enclave dudit fonds et de déterminer une solution de desserte.

    L’expertise judiciaire, après avoir confirmé l’état d’enclave du fonds, proposait diverses solutions de désenclavement.

    Sur la base de ce rapport, la demanderesse a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Bonneville une ASL et une SCI, toutes deux propriétaires des parcelles voisines, aux fins de voir constater l'état d'enclavement de sa parcelle et de se voir reconnaître une servitude de passage sur les propriétés des défenderesses.

    Par jugement du 30 mars 2018, le Tribunal de Grande Instance de Bonneville a rejeté ses demandes, considérant la parcelle comme n’étant pas enclavée.

    La requérante a alors saisi la Cour d’appel de Chambéry qui, dans un premier temps rappelle les dispositions de l'article 682 du code civil selon lesquelles :

    « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».

    La Cour relève ensuite que la requérante apportait la preuve qu'au-delà des lotissements Les Neiges d'Ormaret 1 et 2, la circulation sur le chemin de la côte Pugin par le Sud était interdite, interdiction matérialisée par la présence d'un panneau de sens interdit.

    En défense, l'ASL et la SCI qui ne contestaient pas l'existence de ce panneau, remettaient toutefois en cause son origine et soulevaient que la requérante n’apportait pas la preuve selon laquelle la commune aurait pris un arrêté ou une délibération autorisant la pose de ce panneau.

    La Cour rejetait l’argument de l’ASL et de la SCI au motif que selon elle, il constituait un renversement de la charge de la preuve, la requérante étant « présumée de bonne foi » et dès lors qu’elle « prouve l'existence de ce panneau ».

    Sur le fondement des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, la Cour rappelait en outre que « c'est à celui émettant des doutes quant à son origine de les fonder ».

    Ainsi la Cour d’appel de Chambéry réformait le jugement entrepris par le Tribunal de Grande Instance de Bonneville et jugeait que les parcelles concernées étaient bien enclavées.

    La SCI s’est donc pourvue en cassation et soulevait notamment le moyen selon lequel :

    « pour revendiquer un droit de passage pour cause d’enclave du fonds litigieux, la propriétaire invoquait – soudainement, dans ses ultimes écritures – l’existence d’un panneau de sens interdit sur le côté sud du chemin de la côte Pugin supposé avoir été implanté pour interdire l’accès à la voie publique ; qu’en énonçant qu’il n’incombait pas à la propriétaire revendiquant l’enclave, mais à ses voisins, d’établir l’existence de la décision administrative à l’origine de cette interdiction, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve en violation de l’article 1315, devenu 1353, du code civil ».

    La Cour de cassation a en effet validé ce raisonnement en considérant que la Cour d’appel avait inversé la charge de la preuve de l’état d’enclave invoqué en raison d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique.

    Il appartenait donc bien à la demanderesse qui alléguait l’état d’enclave de son terrain, d’apporter la preuve selon laquelle le panneau d’interdiction reposait bien sur une décision administrative de la Commune.

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    Crédit dessin: Michel Szlazak

    Selon un arrêt rendu le 26 novembre 2020 par la Cour de cassation, il ressort que l’insuffisance de performance d’un élément d’équipement dissociable, en l’occurrence une pompe à chaleur, peut permettre d’engager la responsabilité décennale du constructeur, si ce désodre rend également l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination

    Focus sur l’arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation, 26 novembre 2020, 19-17.824

    Ayant sans doute à l’esprit la volonté de limiter l’application de la responsabilité décennale des constructeurs aux dommages les plus graves, le législateur a prévu les conditions dans lesquelles elle trouvait à s’appliquer lorsque le dommage relève, non pas de l’ouvrage lui-même, mais d’un élément d’équipement de cet ouvrage.

    Lorsque le dommage trouve son origine dans un élément d’équipement d’une construction, la garantie décennale peut s’appliquer dans deux cas de figure :

    - si le dommage affectant l’élément d’équipement a pour effet de rendre l’ouvrage impropre à sa destination (article 1792 du code civil) ;

    - si le dommage n’affecte que l’élément d’équipement dans sa solidité mais que ce dernier est indissociable de l’ouvrage (1792-2 du code civil).

    Etant rappelé qu’un élément d’équipement est considéré comme indissociable de l’ouvrage lorsqu’il forme indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

    Dans la première hypothèse qui nous occupera, il est absolument indifférent que l’élément d’équipement affecté des désordres soit ou non dissociable de l’ouvrage, sauf à mélanger les conditions de l’article 1792 du code civil.

    L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 26 novembre 2020 s’inscrit dans cette hypothèse du désordre qui affecte un élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à destination.

    Des particuliers avaient commandé à une entreprise la fourniture et l’installation dans leur maison d’une pompe à chaleur et d’un ballon thermodynamique. Se plaignant de pannes survenues durant l’hiver, ils ont assigné ladite entreprise et son assureur en indemnisation des préjudices ou en remboursement du prix payé et du coût du financement.

    La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt rendu le 27 mars 2019 (CA Bastia, 27 mars 2019, n° 15/00558), avait considéré que le nouveau système de chauffage installé était inadapté au volume d’air à chauffer, que l’installateur aurait dû conseiller à ses clients de prévoir un chauffage d’appoint et que le mode de chauffage existant ne nécessitait pas l’installation d’une pompe à chaleur dont le coût en électricité était plus important.

    Les juges d’appel condamnaient ainsi l’entreprise et son assureur sur le fondement de la responsabilité décennale, au motif que les désordres qui trouvaient leur source dans un élément d’équipement rendaient l’ouvrage dans son ensemble (l’habitation) impropre à destination. Et la Cour de rappeler qu’il est indifférent, dans le cas d’une impropriété à destination de l’ouvrage, que l’élément d’équipement en soit ou non dissociable.

    Un pourvoi est formé, l’assureur soutenant que la défaillance de l’installation ne rendait pas l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

    La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que les désordres atteignant l’élément d’équipement en cause rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination et relevaient par conséquent de la garantie décennale.

    Cet arrêt ne doit pas passer inaperçu en ce qu’il étend ainsi le champ d’application de la responsabilité décennale des constructeurs à des éléments d’équipement dissociables qui portent atteinte à l’habitabilité de l’ouvrage.

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     Crédit dessin: Michel Szlazak

    En raison de l’évolution de l'épidémie de Covid-19, une ordonnance parue au Journal Officiel le 19 novembre 2020 prolonge les dispositions permettant la tenue d'assemblées générales de copropriété à distance jusqu'au 1er avril 2021. Les contrats des syndics et les mandats des conseils syndicaux expirant avant le 31 décembre 2020 bénéficient quant à eux d'une prorogation automatique.

    Ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés

    Les articles 22 et suivants de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété ont permis la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées, la prise de décisions du syndicat des copropriétaires par le mode exclusif du vote par correspondance, et le renouvellement automatique des mandats des organes de la copropriété expirés durant la première période de confinement.

    Ces mesures, mises en place depuis le 1er juin 2020, ne sont applicables que jusqu’au 31 janvier 2021. Toutefois, compte tenu des conditions sanitaires actuelles et la poursuite de l'état d'urgence sanitaire, l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 vient prolonger ces dispositions en y apportant quelques aménagements.

    1. Les assemblées générales à distance

    Compte tenu des interdictions de regroupement consécutives à la pandémie de Covid-19, les copropriétés se sont trouvées dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales.

    Ainsi, les assemblées générales ne pouvant pas se tenir en présentiel peuvent se tenir par visioconférence, par tout autre moyen de communication électronique permettant l'identification des copropriétaires et par vote par correspondance jusqu'au 1er avril 2021.

    Dans les cas où le recours à la visioconférence n'est pas possible, les décisions du syndic peuvent être prises au seul moyen du vote par correspondance. Un modèle de formulaire de vote par correspondance a été publié le 3 juillet 2020 (cf. Arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires).

    Pour toute assemblée déjà convoquée entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic doit informer à tout moment les copropriétaires qu'ils prendront leurs décisions par le moyen exclusif du vote par correspondance et qu'ils bénéficient à cette fin d'un nouveau délai pour lui transmettre leurs formulaires de vote. Ce nouveau délai ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la réception de ce courrier.

    Dans ce cas, les décisions du syndicat de copropriétaires devront être prises au plus tard le 31 janvier 2021.

    1. La prolongation des contrats de syndic et des mandats des membres du conseil syndical

    Cette ordonnance prévoit également que les contrats de syndics ainsi que les mandats des membres du conseil syndical qui expirent ou qui ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 sont prolongés jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale. Cette assemblée devra impérativement avoir lieu au plus tard le 31 janvier 2021.

    Toutefois, cette prolongation automatique n'est pas applicable lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant le 19 novembre 2020, les membres d'un conseil syndical ou bien un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020.

    Quant à la rémunération forfaitaire du syndic, elle est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.

    1. Les délégations de vote

    Les dérogations prévues par l'article 22-3 de l’ordonnance n°2020-1400 sont maintenues, de même que celui des règles de cumul des mandats.

    Un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu des 10 % ordinairement prévus par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

    COVID-19 et loyers commerciaux : le juge des référés refuse de condamner le locataire de bonne foi au paiement des loyers du deuxième trimestre 2020Imanifestation fausse joiell y aurait contestation sérieuse !

    Par deux ordonnances du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 26 octobre 2020, le juge des référés a estimé qu’il n’était pas possible pour le bailleur d’agir en référé en paiement des loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020. Le bailleur est donc invité à agir au fond, procédure plus longue que la précédente.

    Ces ordonnances nous donnent plusieurs enseignements sur l’éventail des arguments que le locataire peut avancer à son bailleur en cette période complexe pour différer le règlement du loyer :

    • Tout d’abord, les juges refusent d’appliquer la force majeure, s’agissant d’une obligation de payer une somme d’argent. La solution n’est pas nouvelle ;
    • Ensuite, le refus d’appliquer l’exception d’inexécution, au motif que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, laquelle ne peut résulter de la seule situation sanitaire.

    Le juge examine en revanche l’inexécution par le locataire de son obligation de payer les loyers au regard de l’exigence d’exécution de bonne foi du contrat, et vérifie si les circonstances n’ont pas rendu nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives des parties, susceptible d’influencer leur exigibilité.

    En l’espèce, le juge a été sensible au comportement du locataire qui a entamé des démarches pour trouver une solution amiable à ses difficultés.

    Il s’agit de deux décisions particulièrement intéressantes car elles trouvent à s’appliquer à des commerces qui n’étaient pas nécessairement fermés (la salle de sport, probablement, mais sans doute pas la parapharmacie).

    En revanche, concernant le troisième trimestre 2020, le juge a condamné au paiement tout en octroyant des délais de paiement.

    Ces décisions montrent à quel point les démarches amiables ont leur importance dans l’appréciation du juge, et toute l’utilité d’un accompagnement juridique de qualité dans cette période inédite.

     

    Les rapports entre bailleur et preneur peuvent connaître de tumultueux débats lorsqu’il s’agit de savoir lequel des deux a la charge de certains travaux ou réparations sur le bien loué.

    Dans deux décisions des 28 mai et 10 septembre 2020, la troisième chambre de la Cour de cassation vient rappeler qu’à défaut de stipulation expresse contraire dans le bail commercial liant les parties, les réparations locatives ne peuvent être transférées au preneur.

    Cass. 3e Civ. 28-05-2020 n°19-10411

    Cass. 3e Civ. 10-9-2020 n° 19-10.454

     

    Personne n’ignore qu’en matière de bail commercial, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière […] d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

    En effet, alors que certaines réparations, dites locatives ou de menu entretien demeurent à la charge du preneur, la loi attribue au bailleur la charge des grosses réparations, définies par l’article 606 du code civil comme étant celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

    Toutefois, ce cadre qui peut sembler clair en l’apparence, est mis à rude épreuve par la liberté contractuelle lorsque le contrat de bail prévoit de mettre à la charge du preneur des travaux relevant initialement des grosses réparations.

    Dans deux affaires ayant donné lieu à deux décisions des 28 mai et 10 septembre 2020, la Cour rappelle dans quelles conditions peut-on transférer au preneur la charge de travaux initialement imputables au bailleur.

    Dans la première affaire, il était question d’une SCI qui avait donné à bail professionnel à une SCP des locaux à usage de laboratoire d'analyses et de biologie médicale.

    Le bail stipulait que « le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, lesquelles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur mais dont le preneur en supportera la charge financière ».

    Après la résiliation du bail, la SCI bailleresse a assigné la SCP locataire en paiement de travaux de remise en état de toiture et zinguerie et de ravalement du mur du parking.

    La Cour d’appel avait condamné la SCP locataire auxdits travaux, ayant retenu qu'au regard des engagements pris par elle en application des stipulations de l'article 2 du bail, le tribunal avait à tort écarté ces travaux liés aux problèmes d'infiltration constatés par les huissiers de justice non correctement pris en charge par la société locataire et non à la seule vétusté.

    Telle n’a pas été la position de la Cour de cassation qui a considéré qu’en « statuant ainsi, alors que les travaux de réfection de la toiture et de ravalement de la façade, qui ne constituent pas des réparations locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1720 du code civil selon lesquels le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ». 

    La Cour de cassation vient ici rappeler que le transfert au preneur de la charge de certains travaux incombant en principe au bailleur ne peut avoir lieu qu’en présence d’une stipulation expresse contraire. En d’autres termes, le bail doit expressément prévoir les travaux et réparations mises à la charge du preneur.

    Dans la seconde affaire, plus récente, la Cour réitère sa position.

    Il était ici question de la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie sollicitée par la mairie. Devant le refus de prise en charge de ces travaux par la bailleresse, les travaux avaient finalement été réalisés par le locataire. 

    Mais les travaux réalisés s'étant avérés insuffisants, un arrêté municipal du 14 août 2014 a ordonné la fermeture administrative de l'établissement.

    La société locataire ayant été placée en redressement judiciaire, son mandataire judiciaire a assigné le bailleur en remboursement des dépenses effectuées au titre de la mise en conformité électrique et en exécution des travaux nécessaires.

    La Cour d’appel avait considéré que le bail mettait expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l'exercice de son activité, au titre desquels sont les travaux de mise en conformité aux normes sanitaires et de sécurité.

    La Cour de cassation a cassé l’arrêt au motif qu’aucune stipulation expresse du contrat de bail ne mettait à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative.

    D’un point de vue pratique, ces décisions nous rappellent que lorsqu’il est envisagé de déroger au régime de la répartition des dépenses d’entretien entre bailleur et preneur prévu par le code civil, le transfert de la charge de certains travaux au preneur, lesquels sont normalement assumés par le bailleur, ne peut avoir lieu qu’en présence d’une clause expresse.

    L’assemblée générale des copropriétaires, organe habilité à modifier le règlement de copropriété, peut reconnaître le caractère non-écrit (c’est-à-dire non conforme) d’une clause du règlement de copropriété et par voie de conséquence faire que celle-ci ne s’applique plus.

     Un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision de l’assemblée générale.

     Plus besoin de passer devant le Juge pour cela.

    Cass. 3e Civ. 10-9-2020 n° 19-17.045 FS-PBI

     Tels sont les deux enseignements à tirer de cette affaire dans laquelle une assemblée générale de 2011 contestait, en sa résolution n°5, la légalité de la modification de l’état descriptif de division publiée le 30 mai 1984 aux motifs que la clause de répartition des quotes-parts de parties et des charges n’avait pas été préalablement approuvée par l’assemblée.

    Le propriétaire d’un des lots concernés a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution. En défense, le syndicat des copropriétaires invoquait l’inopposabilité à son égard de l’acte du 30 mai 1984.

    La Cour d’appel a rejeté la demande du syndicat au motif que si la répartition des quotes-parts de parties communes et des charges n’avait pas été soumise à l’assemblée générale, en violation des dispositions impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, elle ne peut permettre au syndicat de contester, vingt-sept ans après sa publication, l’acte modificatif du 20 mai 1984 qui contient cette répartition.

    Pour les juges de la Cour d’appel les actions personnelles dans une copropriété se prescrivent dans un délai de 10 ans et l’imprescriptibilité invoquée par le syndicat ne concerne que les demandes qui tendent à voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge.

    Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation au visa de l’article 43 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 selon le motif que l’article précité n’interdit pas à l’assemblée générale de reconnaître le caractère non-écrit d’une clause du règlement de copropriété.

    Pour mémoire, l’article 43 de la loi susvisée prévoit que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

    C’est sur le fondement de cette disposition que la Cour d’appel en a déduit que seul le juge pouvait réputer non-écrite une clause du règlement de copropriété.

    Avec cette solution, nouvelle et largement publiée, la cour de cassation répond à la négative en affirmant que le syndicat des copropriétaires n’est plus contraint de saisir le juge pour faire supprimer une clause du règlement de copropriété qui méconnaît les dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. L’assemblée générale, compétente pour modifier le règlement de copropriété (cf. article 26b. de la loi 65-557 du 10 juillet 1965), a le pouvoir de déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété, à condition toutefois de réunir une majorité suffisante.

    Partant, les hauts magistrats précisent que la non-conformité d’une clause aux dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1065, qui n’est pas soumise au délai de prescription décennale de l’article, peut être relevée à tout moment par l’assemblée générale à l’instar du juge (voir déjà en ce sens : Cass. 3e civ. 7-5-2008 n° 07-13.409 FS-PB).

    De même, tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, peu importe que celle-ci résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision de l’assemblée générale.

    Le recours entre constructeurs ou entre un constructeur et son sous-traitant relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil.

    Une telle action, qui peut être de nature contractuelle ou quasi-délictuelle (si les constructeurs ne sont pas contractuellement liés), ne peut en aucun cas être fondée sur la garantie décennale.

    En effet, selon la Cour de cassation, « le délai de la prescription de ce recours et son point de départ ne relèvent pas des dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil [puisque] ce texte, créé par la loi du 17 juin 2008 et figurant dans une section du code civil relative aux devis et marchés et insérée dans un chapitre consacré aux contrats de louage d’ouvrage et d’industrie, n’a vocation à s’appliquer qu’aux actions en responsabilité dirigées par le maître de l’ouvrage contre les constructeurs ou leurs sous-traitants » (3ème civ., 16 janvier 2020, n° 18-25.915).

    Partant, le délai de prescription du recours d’un constructeur contre un autre constructeur court à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

    A ce titre, il est de jurisprudence constante que « l’assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal met en cause la responsabilité de ce dernier et constitue le point de départ du délai de son action récursoire à l’encontre des sous-traitants » (3ème Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-11.355).

    Qu’en est-il, cependant, de l’interruption et de la suspension des délais de prescription provoquées par la demande puis le prononcé en référé d’une telle mesure d’expertise in futurum ? Ces interruption et suspension, prévues aux articles 2241 et 2239 du Code civil, bénéficient-t-elles à l’ensemble des parties prenante à la construction ou au seul demandeur de la mesure ?

    Par deux arrêts rendus au cours de l’année 2019, les Hauts conseillers ont entrepris de réduire drastiquement les portées de l’interruption et de la suspension du délai de prescription en décidant, d’une part, qu’elles n’ont aucun effet erga omnes et ne peuvent donc bénéficier qu’au seul demandeur de la mesure d’expertise (2ème civ., 31 janvier 2019, n° 18-10.011) et, d’autre part, qu’elles ne s’appliquent qu’aux seules mesure d’instruction in futurum poursuivant le même « but » que la demande au fond (3ème civ., 17 octobre 2019, n° 18-19.611).

    Par un arrêt récent du 19 mars 2020, les conseillers de la 3ème chambre civile ont encore restreint le champ d’application des articles 2239 et 2241 du Code civil.

    En l’espèce, une société avait, en sa qualité de maître de l’ouvrage, confié à une autre société la réalisation de divers travaux de voiries et de réseaux au sein de la propriété des maîtres d’œuvre.

    Ces derniers, se plaignant de retards et de désordres, assignèrent en référé les constructeurs aux fins de désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

    Une fois le rapport de ce dernier déposé, les maîtres d’œuvre conclurent une transaction d’indemnisation avec la société maître de l’ouvrage qui assigna, à son tour, la société sous-traitante en indemnisation. 

    Cette dernière, condamnée en appel, forma un pourvoi en cassation arguant du caractère tardif de son assignation, plus de 5 années s’étant écoulés depuis le prononcé de la mesure d’instruction par le juge.

    Il va de soi que la garantie décennale ne pouvait trouver application dans la mesure ou aucune réception de l’ouvrage n’était intervenue.

    Après avoir rappelé que la demande d’expertise et son accueil avaient interrompu puis suspendu le délai de prescription, les conseillers de la 3ème chambre civile firent néanmoins droit aux demandes du sous-traitant en rappelant que ces effets ne pouvaient profiter qu’aux seuls demandeurs à la mesure, en l’occurrence les maitres d’œuvre :

    «  14. En statuant ainsi, alors que l’interruption, puis la suspension de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur quant aux désordres révélés en l’absence de réception de l’ouvrage n’avaient pas profité à la société B, l’instance en référé ayant été introduite par les consorts X..., la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

    Une nouvelle fois, la Cour de cassation se montre extrêmement ferme quant à la possibilité, pour un tiers à la demande d’instruction in futurum, de se prévaloir des interruption et suspension du délai de prescription prévues par la loi.

    Une telle solution nous paraît néanmoins critiquable dans la mesure ou le point de départ du délai de prescription demeure, pour les constructeurs, celui de l’assignation en référé-expertise avant procès.

    En effet, à cet instant, les constructeurs ne peuvent connaître avec certitude ni la réalité des dommages ni l’étendue de leur responsabilité, ce que seul le rapport d’expertise permettra d’établir. Ce n’est qu’après la remise de ce dernier que les constructeurs peuvent actionner utilement les recours qui leurs sont offerts, ce qui rend opportun, de lege ferenda, l’admission de l’interruption puis de la suspension du délai de prescription à leur égard.

    En tout état de cause, on ne saurait mieux conseiller les constructeurs en leur prescrivant de se joindre à toute demande de référé-expertise formulée par un maître d’œuvre avant procès, afin de s’assurer du bénéfice des effets interruptif et suspensif de prescription.

    Dans un précédent article nous avions détaillé l’ensemble des mesures dérogatoires prises par le gouvernement pour faire face aux conséquences de l’épidémie de COVID-19 en matière immobilière (voir ci-dessous : « Etat d’urgence sanitaire : tour d’horizon des mesures dérogatoires en droit immobilier »).

    Certaines de ces règles ont récemment été modifiées et complétées par les ordonnances 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais et 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l'épidémie de covid-19.

    Ces modifications concernent le régime de la copropriété, les délais en matière d’autorisations d’urbanisme et, indirectement, les délais en matière de contrats immobiliers.

    En matière de copropriété

    L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 apporte des précisions et modifications concernant le renouvellement du contrat syndic ainsi que le mandat du conseil syndical.

    1/ Concernant le contrat de syndic, la période devant être prise en compte pour permettre son  renouvellement automatique en cas d’expiration de celui-ci est augmentée d’un mois et se trouve comprise « entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délais de deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

    Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires dispose désormais de huit mois à partir de la fin du confinement pour se réunir et désigner le nouveau syndic au lieu des six mois précédemment accordés.

    Enfin, des précisions sont apportées quant à la rémunération forfaitaire du syndic qui doit être « déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement […] ».

    2/ Concernant le mandat du conseil syndical, un article 22-1 est créé au sein de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et dispose que « par dérogation aux dispositions de […] la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire […], est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire […] ».

    Attention toutefois : « les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance ».

    En matière d’autorisations d’urbanisme

    Le gouvernement semble avoir entendu les inquiétudes des professionnels de l’immobilier concernant la durée de la suspension des délais d’instruction et l’interruption des délais de recours édictées par l’ordonnance n° 2020-306 du 26 mars 2020.

    L’ordonnance du 15 avril revient donc sur ces points en proposant les deux modifications substantielles suivantes :

    1/ La suppression du mois supplémentaire suivant l’état d’urgence sanitaire pour déterminer la période juridique protégée : celle-ci correspond donc désormais à la seule période de l’état d’urgence sanitaire réduisant ainsi la durée de la suspension des autorisations d’urbanisme (soit deux mois au lieu des trois mois précédemment prévus) ;

    2/ La suspension des délais de recours à compter du 12 mars en lieu et place de leur interruption (du fait de la prorogation de la validité des autorisations d’urbanisme précédemment décidée). Ces derniers recommenceront donc à courir à la fin de l’état d’urgence sanitaire pour la durée restante au 12 mars, « sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours ».

    A noter, cependant, que, dans les deux cas, « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'urgence sanitaire est reporté à l'achèvement de celle-ci ».

    En matière contractuelle

    Aucun texte ne dispense les parties à un contrat de leurs obligations en raison de la crise et les ordonnances susmentionnées n’influent sur les contrats immobiliers qu’à la marge (en ce qui concerne toutefois le cas particulier des baux commerciaux et professionnels, lire ci-dessous notre précédent article : « Covid-19 : mesures concernant le paiement des loyers et charges des baux commerciaux et baux professionnels »).

    En effet, en matière de délais, seuls ceux « prescrits par la loi ou le règlement » sont concernés par la suspension pendant la durée de la période d’état d’urgence sanitaire. A contrario, l’article exclut les obligations contractuelles.

    Néanmoins, il est important de souligner que l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance du 15 avril 2020 prévoit désormais expressément que cette suspension des délais n’est « pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits ». 

    Une telle disposition nous semble critiquable dans la mesure où elle remet en cause l’interprétation selon laquelle les délais de rétractation et de renonciation accordés par la loi et le règlement se trouvaient suspendus par l’effet de ces dispositions.

    Ainsi par exemple, en matière de vente immobilière,  il était raisonnable en l’absence de précision, de considérer que de tels délais étaient compris dans ceux « prescrits par la loi ou le règlement ».

    Dès lors, les parties ayant imaginé pouvoir bénéficier de la suspension du délai de rétractation en matière immobilière (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation) ou du délai de réflexion en matière de crédit immobilier (article L. 313-34 du Code de la consommation) en seront pour leurs frais : le caractère interprétatif des modifications apportées leur confère un caractère rétroactif.

    Cependant, afin de protéger les débiteurs défaillants pendant cette période de crise, l’article 4 de l’ordonnance susmentionnée suspend le cours de certaines clauses sanctionnant l’inexécution. Ainsi, les obligations contractuelles demeurent intactes tandis que les stipulations sanctionnant le retard ou l’inexécution de la prestation dans les délais se trouvent paralysées selon certaines conditions. Il s’agit principalement des clauses pénales, clauses résolutoires et clauses prévoyant une déchéance.

    Les contrats de ventes immobilières ou de baux d’habitation sont donc concernés par cette mesure dès l’instant où les parties ont entendu se soumettre à ce type de clauses. 

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