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    lundi, 25 juillet 2022 12:09

    Le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance durant la crise sanitaire.

    Écrit par Me Valentine Wirig

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    Crédit dessin: Michel Szlazak

    Par trois arrêts rendus le 30 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a mis fin à l’incertitude qui entourait le paiement des loyers des baux commerciaux pendant la période de la crise sanitaire.

    Elle affirme avec force que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et que le preneur ne peut se prévaloir de la force majeure pour échapper à ses obligations pécuniaires pendant la période du covid 19.

    Elle souligne que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire ne sont pas imputables au bailleur et n’emportent pas perte de la chose que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance si l’impossibilité d’exploiter résulte d’une mesure générale de police administrative. Dès lors, le mécanisme de l’exception d’inexécution fréquemment invoqué par les preneurs est inopérant.

    Cette solution est dans la droite ligne de sa jurisprudence, puisque si la Cour de cassation entend largement la notion de délivrance, son utilisation permet de mettre à la charge du bailleur les travaux rendus nécessaires à l’affectation du local prévue au contrat. Or, la fermeture des commerces dits non-essentiels par décision gouvernementale ne relève pas de l’état de l’immeuble, ni d’ailleurs de la volonté du bailleur, et ce dernier n’a aucune prise dessus.

    Enfin, elle clarifie l’utilisation de la force majeure invoquée par les preneurs. Ici, il ne s’agissait pas pour le preneur de prétendre avoir été empêché de payer le loyer, mais plutôt d’en être dispensé car il avait été empêché de jouir du local. Cela revenait, par un moyen détourné à atteindre le même résultat que celui qui aurait pu être obtenu avec l’exception d’inexécution. La Cour de cassation rejette le raisonnement.

    Ces différentes solutions sont certainement motivées par les dispositifs d’aide mis en place par l’état au bénéfice des commerces. D’ailleurs les différents avis rendus par l’avocat général, contextualisent de manière assez précise les effets des différentes mesures sur l’activité du commerce et la part du loyer dans les charges des commerçants. La solution, aurait pu être différente si le dispositif des aides n’avait pas été aussi efficace.