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    10 November 2020

    COVID-19 et loyers commerciaux : le juge des référés refuse de condamner le locataire de bonne foi au paiement des loyers du deuxième trimestre 2020

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    COVID-19 et loyers commerciaux : le juge des référés refuse de condamner le locataire de bonne foi au paiement des loyers du deuxième trimestre 2020Imanifestation fausse joiell y aurait contestation sérieuse !

    Par deux ordonnances du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 26 octobre 2020, le juge des référés a estimé qu’il n’était pas possible pour le bailleur d’agir en référé en paiement des loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020. Le bailleur est donc invité à agir au fond, procédure plus longue que la précédente.

    Ces ordonnances nous donnent plusieurs enseignements sur l’éventail des arguments que le locataire peut avancer à son bailleur en cette période complexe pour différer le règlement du loyer :

    • Tout d’abord, les juges refusent d’appliquer la force majeure, s’agissant d’une obligation de payer une somme d’argent. La solution n’est pas nouvelle ;
    • Ensuite, le refus d’appliquer l’exception d’inexécution, au motif que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance, laquelle ne peut résulter de la seule situation sanitaire.

    Le juge examine en revanche l’inexécution par le locataire de son obligation de payer les loyers au regard de l’exigence d’exécution de bonne foi du contrat, et vérifie si les circonstances n’ont pas rendu nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives des parties, susceptible d’influencer leur exigibilité.

    En l’espèce, le juge a été sensible au comportement du locataire qui a entamé des démarches pour trouver une solution amiable à ses difficultés.

    Il s’agit de deux décisions particulièrement intéressantes car elles trouvent à s’appliquer à des commerces qui n’étaient pas nécessairement fermés (la salle de sport, probablement, mais sans doute pas la parapharmacie).

    En revanche, concernant le troisième trimestre 2020, le juge a condamné au paiement tout en octroyant des délais de paiement.

    Ces décisions montrent à quel point les démarches amiables ont leur importance dans l’appréciation du juge, et toute l’utilité d’un accompagnement juridique de qualité dans cette période inédite.