Dans un arrêt du 27 juin 2019 n°18-14.003, la 3e chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions nouvelles quant aux modalités de modification du cahier des charges d’un lotissement.
Par résolution adoptée à la majorité qualifiée de l’ancien article L.315-3 du code de l’urbanisme, une Association syndicale libre a décidé de modifier son cahier des charges, afin notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement.
Des colotis ont assigné l’ASL en annulation de cette délibération au motif que le cahier des charges, document contractuel, ne pouvait être modifié par la seule décision de l’assemblée générale des colotis qu’à l’unanimité, sauf à méconnaître l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil.
Ils remettaient en outre en cause la compétence de l’ASL en ce qu’elle ne constituait pas, selon eux, une « autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’article L. 315-3, devenu L. 442-10 du code de l’urbanisme.
Mais la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel ayant rejeté leur demande aux motifs que :
« les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme et que la résolution du 1er juin 2007 avait été adoptée à cette majorité, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite des motifs critiqués par la troisième branche qui sont surabondants dès lors que la modification du cahier des charges n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente, que la résolution avait été valablement adoptée ».
La Haute juridiction a donc considéré d’une part que la résolution attaquée avait été votée conformément aux modalités prévues par les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité, à savoir à la majorité qualifiée de l’article L.315-3 du code de l’urbanisme.
D’autre part, la Cour de cassation précise que la modification du cahier des charges n'avait pas à être approuvée par l'autorité compétente, dès lors que la modification des clauses du cahier des charges d'un lotissement a été adoptée, conformément à ses stipulations, à la majorité de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.
En résumé, les modifications décidées par les colotis conformément aux clauses contractuelles régissant le lotissement sont valablement adoptées, sans avoir à être entérinées par l'administration.
Cette décision récente s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence rendue ces dernières années, laquelle se veut protectrice des engagements contractuels.